Inwestowanie na rynku nieruchomości kusi wzrostami. Jak odnaleźć się w tej branży i jakie są jej perspektywy? Na co uważać, gdy nie mamy doświadczenia i chcemy na przykład wynająć mieszkanie? O nieruchomościach małych, jak i tych najbardziej okazałych, z Krzysztofem Wądołowskim, właścicielem agencji Concierge House rozmawia Paweł Lewandowski.
Agencja Concierge House podkreśla, że posiada butikowy charakter. Co kryje się pod tym określeniem?
Nie jesteśmy korporacją, ani bardzo dużą firmą. Nastawiamy się na jakość obsługi naszych klientów. Poziom usług jest utrzymać łatwiej, przy niedużym zespole. Zależy nam, żeby nieruchomości, którymi się zajmujemy, były najlepiej przygotowane. Na pierwszym miejscu jest dobro klienta. To nasza filozofia.
Doniesienia prasowe wskazują, że na rynku nieruchomości działają nieuczciwi najemcy i po drugiej stronie oszuści, którzy oferując lokal, ulatniają się po uzyskaniu kaucji. Co można doradzić osobom, zamierzającym wynająć komuś swoją nieruchomość?
Jeśli ktoś ma do wynajęcia mieszkanie, zalecałbym ostrożność i spokój. Najemcę trzeba w jak największym stopniu zweryfikować. Właścicielowi powinno bardziej zależeć na wynajęciu mieszkania stabilnej i sprawdzonej osobie, za rozsądne pieniądze. Nie warto się spieszyć. W naszej pracy zajmujemy się tym procesem. Dzięki zebranemu doświadczeniu, wiemy m.in.: o co pytać, by sprawdzić potencjalnego najemcę. Niejednokrotnie osoby, które chciałyby szybko wynająć mieszkanie, nie przechodzą pomyślnie weryfikacji. Nie spełniają naszych kryteriów, albo nie odpowiadają właścicielowi.
Krzysztof Wądołowski z zespołem (fot. conciergehouse.pl)
Lampka ostrzegawcza powinna nam się zapalić, gdy potencjalny najemca nie chce zapłacić w podanym terminie kaucji, sprawia wrażenie niesłownego. Dobrym rozwiązaniem jest zastosowanie umowy najmu okazjonalnego. Ona co prawda nie chroni przed wszystkim, ale jest dobrym straszakiem dla kogoś z nieuczciwymi zamiarami. Należy zachować zdrowy rozsądek. W przypadku braku doświadczenia, warto skorzystać z pomocy specjalistów. W końcu powierzamy komuś naszą nieruchomość, która jest warta kilkaset tysięcy, a czasem kilka milionów złotych.
A na co szczególną uwagę powinny zwrócić osoby, które właśnie przyjechały do dużego miasta, posiadają mało doświadczenia i poszukują lokalu?
Jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości, możemy upewnić się, że osoba, od której zamierzamy wynająć mieszkanie, faktycznie jest właścicielem. Jak to zrobić? Zweryfikować księgę wieczystą. Akt notarialny może być bowiem dokumentem historycznym. Osoba go posiadająca, mogła zbyć wcześniej nieruchomość. Nie powinno być również żadnej opłaty rezerwacyjnej. W praktyce podpisujemy umowę najmu i dopiero w tym momencie wpłacamy kaucję – gotówką lub przelewem. Ważne, żeby współpraca była obopólna. Najemca powinien mieć normalny kontakt z właścicielem.
Agencja Concierge House zapewnia wsparcie dla sprzedających swoje nieruchomości. Jakie metody stosuje, by najlepiej wyeksponować walory obiektu?
Sposoby zależą od rodzaju nieruchomości. Jeśli jest to np. położona w fajnej okolicy działka, dobrze nakręcić film z drona. Uatrakcyjniamy w ten sposób ofertę. W przypadku domu z ładnym ogrodem, czy mieszkania podstawą są wysokiej jakości zdjęcia. Dzięki dobrym fotografiom eksponujemy atuty nieruchomości. Następnie trzeba właściwie dobrać kanały, gdzie będziemy promować ofertę. Media społecznościowe, portale internetowe, pozycjonowanie w sieci – metody są różne. Gdy zauważymy, że dany kanał przynosi nam więcej pytań od zainteresowanych ofertą, wtedy warto przeznaczyć więcej środków na ten sposób promowania.
Jednym słowem niedoświetlone zdjęcia, wykonane szybko telefonem nie wypromują naszej nieruchomości.
To podstawowy błąd, który już na początku obniża wartość i minimalizuje zainteresowanie nieruchomością. Trzeba go jak najszybciej naprawić. Zacznijmy od tego, że na atrakcyjność oferty wpływa jej świeżość na rynku. To jedna z podstawowych zasad sprzedaży. W momencie, gdy prześpimy ten moment, źle zareklamujemy nieruchomość, będzie nam później ciężko. Krąg zainteresowanych okaże się znacznie mniejszy, a to może znacznie wpłynąć na kwotę sprzedaży.
Wśród ofert, które znalazły się na liście agencji, był Pałac Ojrzanów. To bardzo efektowna nieruchomość. Czy sprzedawanie tak okazałych obiektów stanowi duże wyzwanie?
W przypadku Pałacu Ojrzanów właściciel wycofał się ostatecznie ze sprzedaży. Być może jeszcze kiedyś zmieni zdanie. To prawda, że takie nieruchomości stanowią dość duże wyzwanie. Są unikatowymi obiektami z wysokim budżetem. Sprzedawanie pałacu to zwykle znacznie dłuższy proces, niż w przypadku innych nieruchomości. Mamy niedużą grupę osób, które poszukują takich obiektów. Dla potencjalnego nabywcy trzeba przygotować bardzo dobre materiały marketingowe. Potrzebujemy dopracowanego opisu, świetnych zdjęć, filmu. W sieci znajdziemy stronę, która gromadzi oferty sprzedaży zabytkowych obiektów w Polsce. Często do kupna może zachęcić wyjątkowa atmosfera i szczególna architektura pałacu, nawet jeśli lokalizacja nieruchomości na początku nie do końca odpowiada zainteresowanemu.
Jak możemy podsumować sytuację na rynku nieruchomości w Polsce? Które obiekty cieszą się największym zainteresowaniem?
Mieliśmy pewien zastój, spowodowany wybuchem konfliktu na Ukrainie. Niepewność minęła. Sytuacja geopolityczna może się nie ustabilizowała, ale nie siedzi też tak głęboko w głowach. Od początku lutego 2023 roku zainteresowanie nieruchomościami rosło praktycznie we wszystkich segmentach. To było widoczne szczególnie w przypadku tanich i średnich nieruchomości.
Pierwsze dni od wystawienia nowej oferty, mają kluczowe znaczenie dla korzystnej sprzedaży nieruchomości (fot. stock.adobe.com)
Popyt zwiększył się również po wprowadzeniu programu Bezpieczny kredyt 2 proc. Nie zmienia to faktu, że preferencyjne kredyty mają wpływ również na zwiększenie cen nieruchomości. Jeśli chodzi o nastawienie konsumentów, to panuje przekonanie, że stopy procentowe będą spadać, co usuwa kolejną barierę psychologiczną, szczególnie dla kupujących nieruchomość w celach mieszkaniowych. W ostatnich miesiącach najbardziej ożywił się rynek tańszych mieszkań.
Czy możemy prognozować, jak będzie zmieniać się rynek nieruchomości nad Wisłą w najbliższej dekadzie?
Od kilku lat widać trend wśród młodych ludzi. Osoby w wieku 25-35 lat odchodzą od kupowania mieszkań na własność, choć nadal w Polsce jest to silna potrzeba. Ugruntowana w nas. Młodzi często wynajmują mieszkania, są bardziej mobilni. Na pewno w najbliższych latach będzie powiększać się zasób wynajmowanych lokali. Fundusze inwestycyjne, które weszły do Polski, kupują całe budynki. Powiększają swój zasób, ich rola będzie rosła. Utarła się opinia, że nieruchomości są dobrą inwestycją i jest to prawda. Często to dobry pomysł, jeśli posiadamy nadmiar gotówki. Nieruchomość pod wynajem pracuje na siebie. Kolejnym istotnym trendem są zmiany demograficzne, starzenie się społeczeństwa oraz zwiększająca się migracja do Polski. Osoby przybywające za pracą, po okresie wynajmowania, pewnie będą także zastanawiać się nad zakupem mieszkania. Jeśli chodzi o ceny mieszkań, przez najbliższy rok, może dwa lata, nie powinniśmy spodziewać się spadków. W perspektywie dziesięciu lat prawdopodobnie będziemy obserwować wzrost cen nieruchomości z okresami stabilizacji.
KRZYSZTOF WĄDOŁOWSKI – właściciel agencji nieruchomości Concierge House. Z branżą związany od 15 lat. Zawodowe doświadczenie zdobywał w prestiżowych agencjach nieruchomości w stolicy. Własny biznes, który stał się jedną z jego pasji, z powodzeniem rozwija od 2014 roku. Wyspecjalizował się w sprzedaży i wynajmie domów, apartamentów oraz mieszkań w Warszawie, a także w okolicznych miejscowościach. Ceni indywidualne podejście do każdego klienta.